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房地产企业税收筹划到底应该怎么做

时间:2020-07-26 13:06 点击次数:
 
近年来,面对国家不断的调控政策,房地产开发企业的竞争变得越来越激烈。在这种情况下,控制企业的经营成本已成为提高收入的重要手段,税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉及十多种税种,并非全部都适合进行税收筹划。土地增值税在税收筹划中具有较大的运作空间。因此,房地产开发企业计划土地增值税是很正常的。但是,不正确的税收筹划将带来税收审计风险。
 
适用于中国房地产开发企业的土地增值税免税如下:
 
纳税人建造普通标准房屋出售的,增值额不得超过扣除额的20%;因国家建设需要,依法征收,收回房地产;原纳税人因城市规划和国家建设的需要由纳税人本人转让的,经税务机关审查批准,免征土地增值税;房地产企业的一方按照其出资价对土地进行投资或者出让,并将其转让给与之投资或者出让的企业,应当暂时免征土地增值税;一方出土地,一方提供资金,双方合作建房,建成后按比例分配房屋自用的,暂免征收土地增值税;委托建筑代理企业免税:开发商虽已取得收入,但没有产权转让,其收入不在土地增值税的范围内;房地产开发企业向税务机关建议享受土地增值税免税待遇时,税务机关将认真检查其是否符合有关税收优惠政策的适用条件。例如,如何理解“因国家建设需要而依法征收和收回的房地产”中的“因国家建设需要”,是否需要征得政府计划部门的通知,以及是否享受优惠政策。如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地的政策,则可以适用。
 
有没有低估销售收入?
 
销售收入是计算土地增值税应纳税所得额的基础,也是在土地增值税预缴阶段中应用税率的基础。因此,无论在土地增值税的预付款阶段还是清算阶段,税务机关都会判断是否存在销售收入的隐瞒,例如是否隐瞒了销售价格,附属办事处的买卖合同价格等。设备是否合理,装修合同价格是否合理,土地增值税清算单位是否合理,合法。
 
扣除是否正确?
 
在计算土地增值税时,可抵扣项目主要包括:土地出让金和税金,房地产开发成本,房地产开发成本,旧房和建筑物评估价以及与房地产转让有关的税费。同时,纳税人可以将土地成本和开发成本之和增加20%来扣除项目。税务检查过程中,税务机关主要研究是否存在结转开发成本以增加土地增值税抵扣的情况,是否应包括土地使用税,印花税和房地产税。间接开发费用中错误地包括了管理费用,收缴费用是否错误加减,各类费用是否具有相应的法律凭证,费用分配是否合法。
 
总之,建议房地产开发企业应充分注意土地增值税的税收筹划,及时掌握新政策,结合项目实际情况,通过以下方式减轻企业的税收负担:制定合法的税收筹划方案,增强核心竞争力。同时,面对税务机关的询问,企业应积极寻求税务专业人士的帮助,从法律角度积极应对,努力争取。
 
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